Az időzítés

Az időzítés a siker egyik kulcsa, azt mondják.

Igaz ez a mondás akkor is, amikor új otthonba költözünk vagy éppen el kell adnunk a régit. Szerencsés esetben megy minden, mint a karikacsapás, az esetek többségében viszont nehéz döntés előtt állunk: kezdjük keresgélni előbb az új lakást vagy várjunk addig, amíg a régit el nem adjuk?

Mindkét megoldásnak megvannak az előnyei és hátrányai.

Tény, hogy egyszerűbb lakást keresni, amikor már pontosan ismerjük az anyagi határainkat, sőt, elkerülhetjük azt a kellemetlen élményt is, hogy beleszeretünk valamibe, amit valaki más elvisz az orrunk előtt, mielőtt a kellő tőkéhez hozzájutottunk volna. Adott tehát a kérdés.
 
Vegyünk előbb vagy eladjunk?

Sajnos nincs egyedül üdvözítő válasz, attól függően kell döntenünk, hogy milyen anyagi helyzetben vagyunk és milyenek családunk körülményei.

Ha a régi eladását választjuk előbb...

Hátrányai:

• ha nem sikerül megfelelő lakást találni időben, akkor átmenetileg albérletet kell fizetnünk;
• kétszer kell költözni, ami extra kiadás és kellemetlenség;
  
• időközben megemelkedhetnek az ingatlan árak, amivel rosszabbak lehetnek a vásárlási lehetőségeink.
  

Előnyei:

• pontosan tudjuk, hogy mennyit szánhatunk az új lakásra, tisztában vagyunk anyagi lehetőségeinkkel;
• csupán egy lakás költségeit kell fizetnünk;
  
• nyugodtan keresgélhetünk anélkül, hogy izgulnunk kellene, vajon elmegy-e a régi lakás;
  
• azonnal tudunk lépni, ha megtaláljuk az igazit;
  
• vételnél jobb alkupozícióban leszünk készpénzfizetéssel,
  
• mind az ingatlanközvetítők, mind az eladók lesik majd kívánságainkat, hiszen „A” kategóriás, potenciális vásárlókká váltunk.
  

Ha az új megvásárlását választjuk előbb...

Hátrányai:

• készpénz források után kell néznünk, a foglalóhoz;
• két lakás költségeit kell fizetnünk, amíg el nem adjuk a régit;
  
• ha nem tudjuk időben értékesíteni vagy bérbeadással hasznosítani a régit, sokáig áll majd üresen, ami állagromláshoz, anyagi veszteségekhez vezethet.
  

Előnyei:

• egyenesen az új otthonba költözhetünk, oda vitethetjük a bútorokat;
• nincs köztes állapot, ami sok feszültségtől menthet meg minket;
  
• nem kell beengednünk a vevőket az intim szféránkba, hiszen már az üres lakást fogják látogatni;
  
• teljesen kivonhatjuk magunkat az értékesítéssel járó kellemetlenségek alól, nyugodtan adhatunk kulcsot kedvenc ingatlanosunknak;
  
• kifesthetünk, kijavíthatjuk a hibákat, minimális ráfordítással vethetjük be a home staging eszközeit, így lényegesen javíthatjuk a pozíciónkat az eladásnál;
  
• a vevők „közömbös terepen” nézelődnek, ami könnyebbé teheti számukra a döntést.
  

Ha előbb az eladás mellett döntünk...

Ha ezt az utat választjuk, akkor fel kell készülnünk egy átmeneti lakás keresésére, amíg megtaláljuk az új otthonunkat. Meg kell terveznünk az átmeneti költségeket és ezeket le kell vonnunk az új lakásra szánható keretből. Helyet kell találnunk a megtartandó bútorainknak is, ahol biztonságban lehetnek. Ebben az esetben érdemes a régi lakásban hagyni a nehezebben mozdítható, megunt darabokat, hátha az új tulajdonos szívesen átveszi.
 
Ha nem tudjuk barátoknál vagy rokonoknál meghúzni magunkat, akkor érdemes egy rövid távon bérelhető lakást keresnünk, ahová szükség esetén háziállatainkat is magunkkal vihetjük. Megegyezhetünk az új tulajdonossal, hogy bérleti díj ellenében benn maradunk régi otthonunkban, amíg nem találjuk meg az újat.

Gyűjtsünk be előre árajánlatokat költöztető cégektől, hogy felkészültek legyünk, ha gyorsan kell elhagynunk átmeneti szállásunkat. A költözés komoly költség lehet, sokat spórolhatunk, ha már jó előre megszerezzük a legjobb ár-érték arányú költöztetőt. Elképzelhető, hogy tárolási szolgáltatást is találunk nála.
 
El kell döntenünk azt is, mit csinálunk a pénzzel, amit régi lakásunkért kapunk. Miután kifizettük a terheket, jelzálogot, a maradékot biztonságosan el kell helyeznünk, amíg újra fel nem használjuk. Semmiképpen ne tartsuk átmeneti szállásunkon vagy készpénzben magunknál. A legegyszerűbb megoldás a bank, a kamat fedezi majd a költöztetési költségeket. Ha elhúzódik a keresgélés, a vételárat rövid lejáratú, azonnal pénzzé tehető kötvényekbe is fektethetjük. Ezek további előnyei, hogy hitelfedezetként is felhasználhatók.
 
Ha előbb a vásárlás mellett döntünk...

Ha ezt a megoldást választjuk, akkor lesz időnk, hogy eladjuk régi otthonunkat. Kijavíthatjuk a régi hibákat, kicsinosíthatjuk, felkészíthetjük az eladásra. Igénybe vehetjük kedvenc ingatlanosunk segítségét is, aki megbízható, referenciákkal rendelkező home staging céget ajánlhat nekünk. Ahogy említettük, nem kell magánéletünkbe engedni a vevők áradatát, nem gázolnak át a lehető legalkalmatlanabb pillanatban a beteg nagymamán, vagy nem kell attól tartanunk, hogy éppen egy családi perpatvar kellős közepén jelennek meg. Az ingatlanos is könnyebb helyzetben van, bármikor mutathatóvá válik a lakás, a vevőknek nem kell alkalmazkodniuk időbeosztásunkhoz.
 
Számoljuk ki előre, mennyibe fog kerülni a két lakás fenntartása, és nézzük meg, megengedhetjük-e ezt magunknak. Tervezzük minimum 6-9 hónapra, így fel tudunk készülni minden eshetőségre.

Mindenképpen konzultáljunk ingatlanosunkkal a lakás reális árát illetően! Ha túlárazzuk ingatlanunkat, az több kellemetlenséget is okozhat. Előfordulhat, hogy az irreális irányár miatt nem nézik az ingatlant, vagy nem azok, akik valójában ezt keresik. Ebben az esetben az eladás akár másfél évre is kitolódhat. Ez jelentősen megnövelheti költségeinket, vagy akár komoly likviditási problémákhoz is vezethet.

A másik kellemetlen meglepetés, ha magasabb összeggel kalkulálunk, mint amit kaphatunk az ingatlanért, ez szintén komoly veszteség, amit nagyon nehéz pótolni.

Igénybe vehetünk áthidaló kölcsönt is, ami egy rövid lejáratú lakáshitel tulajdonképpen, ennek további költségeivel szintén kalkulálnunk kell. Ezek kondíciói folyamatosan változnak, ezekről a számunkra szimpatikus bankban, bróker cégeknél vagy ingatlanosunknál érdeklődhetünk.
 
További lehetőségek helyzetünk megkönnyítésére

Közös megegyezéssel kiegészíthetjük az adásvételi szerződést záradékokkal, hogy egy kicsit rugalmasabb legyen a helyzetünk; nehogy otthontalanok maradjunk véletlenül, vagy komoly terhet rójon ránk két lakás fenntartása. Beírhatjuk a szerződésbe például, hogy az új lakás megvásárlása a régi eladásának a függvénye, vagy hogy a régi lakás eladása attól függ, hogy találunk e számunkra megfelelő új otthont.
 
Végül a legfontosabb. az információ pénz! Készüljünk fel az ingatlanpiacból!

Fontos pontosan tudnunk, hogy az adott ügylet lebonyolítása idején és helyén éppen kínálati, vagy keresleti piac jellemző-e? A kínálati piacon a kereslet alacsony, ezért az eladók sokkal több engedményre hajlandók az adásvétel érdekében. A keresleti piacon a lakások iránti kereslet magas, ezért a vevőknek lényegesen kisebb a mozgásterük.

Készüljünk fel alaposan az adott területből, ne essünk a divathírek csapdájába! Szokás például mostanában a válságot, mint fő meghatározó elemet említeni az ingatlanpiac jellemzésekor. Az elemzések lassú, de határozott árcsökkenést emlegetnek, általánosan alvó piacot.

A tény ezzel szemben az, hogy ismerjük azokat a fővárosi kerületrészeket, ahol rossz szóviccel élve csak kihalásos alapon lehet ingatlanhoz jutni. Nagyon meglepődhet az a vevő, aki például a budai Kissvábhegyen a válságra és stagnáló piacra hivatkozva alkuszik, könnyen előfordulhat, hogy mielőtt a második ajánlatát megtenné, már el is vitték előle az egyébként kitűnő befektetést.

ingatlanREVO